Topic Immobilier - Travaux - Jardinage

Des biens modeste. Mais c'est assez délicat de parler de ça. Nous avons acheté (avec mon père) des maisons de valeur très modestes, à loyers modestes et à emmerdements pas modestes du tout. Et avec le recul, je déconseillerai à qui que ce soit d'emprunter à long terme pour faire ce genre d'achat. C'est un mauvais calcul, et je l'ai appris à mes dépends.

Sur les trois maisons que nous possédons deux sont actuellement louées à 500 et 550 euros par mois et la troisième sera mise en location à 625/675 euros dans environs deux mois et demi et nous louons une maison d'un loyer de 500 euros. Pour te parler du rendement il est globalement de presque 9% (c'est dire si on à acheté pas cher)


Maintenant que j'ai accumulé un peu d’expérience et si j’étais dans votre position, c'est à dire des personnes aux apports à priori modestes, mais à la capacité d'emprunt solide, j'imaginerais un tout autre projet (qui est d'ailleurs mon prochain projet): J'irais voir les entrepreneurs de la région pour envisager de la possibilité d'une construction à plusieurs habitations, habitations conçues exprès pour la location.

L'idée étant, sur une construction de 4 habitations, d'avoir des mensualités inférieures aux revenus de trois loyers et d'habiter gratuitement dans la 4eme. Ainsi ton logement s'auto-finance gratuitement, exploitant simplement ta capacité d'emprunt.

Je ne connais pas les coûts de construction propres à vos régions, ni le montants moyen des loyers, mais imaginons le cas d'une constructions réclamant environ 200.000 euros d'emprunt (là où je suis, je peux réaliser ce projet pour beaucoup moins, terrain compris). Sur 15 ans, ça fait 1500 euros par mois en comptant large.

Il suffit d'exploiter 3 des 4 habitations pour couvrir les remboursement et te voilà avec un logement gratuit et d'un bien un valeur de 200.000 euros qui se rembourse tout seul. Evidemment dans ce cas, il faudra travailler avec un société de gestion qui puisse garantir le payement des loyers afin de ne pas se retrouver dans la merde.

C'est compliqué

Moi, je pense changer de stratégie. J'étais parti sur un F3, je remarque que les bons produits sont hors budget et ceux qui peuvent être un bon compromis m'obligent à me saigner.

Du coup, plutôt que des petits F3, je regarde des grands F2. Ce soir, visite d'un 50 m² avec 60 m² de jardin et... gros coup de coeur !
Même s'il n'y a pas de parking privé, je pense faire une offre !

Ah tiens Largo, où j'habite le propriétaire a fait comme ça, il y a 6 maisons identiques a peu prés dans le même coin, en gros sur un peu plus 1500m², il en a une pour lui, il en a vendu une où il habitait avant l'an passé et les 4 autres sont en location. Et donc les loyers lui paient son gros crédit.

Largo a écrit:..

L'idée étant, sur une construction de 4 habitations, d'avoir des mensualités inférieures aux revenus de trois loyers et d'habiter gratuitement dans la 4eme. Ainsi ton logement s'auto-finance gratuitement, exploitant simplement ta capacité d'emprunt...

Ma soeur a fait ça, avec 3 maisons.
enfin, est plutôt en train de le faire car leur maison est construite, la première a louer est quasiement finie, et la troisième n'est pas commencée.
et ça fait 4 ans qu'ils s'y sont mis.
la faute au manque de temps.

Bon, bah voila, de nouveau une offre faite !

Cette fois-ci, c'est carré, rien de "bâtard" Par contre, si j'y ai pas droit, j'aurai des regrets.

Cool !!

J'ai reçu le devis du maçon. Il est a la hauteur de ce que je craignais :/
Demain rdv chez le courtier.

Bon, cette fois, je crois que c'est bon

Je peux revenir dans le pic ?

Yess !!!

Donc voila, offre faite ce matin et acceptée en milieu d'après-midi pour un F2.
Et oui, j'ai revu mes prétentions à la baisse de façon à avoir un premier investissement qui me coûte beaucoup moins.

50 m² à l'intérieur et... un jardin de 60 m² à l'extérieur. Je vois pas qu'est ce qui pourrait me faire rétracter sur ce coup la

"Voilà, bon, on vous l'a pas dit, mais dans le prix est compris la garde de nos 6 rottweilers, âgé de 4 ans, et de leurs chiots. C'est non négociable.
Mais ils sont sympa, évitez juste de leur toucher les oreilles, la queue, et d'ouvrir le robinet en leur présence, ils peuvent devenir agressif, sinon."

Un beau jardin, ça me donne clairement envie de repartir avec un chien ! Mais comme l'animal est sensé vivre plus longtemps que moi dans cette acquisition, et qu'il n'est pas impossible que je retourne en appartement par la suite, je vais m'abstenir   

En tout cas vu comme tu le raconte, ça m'a l'air pas mal quoi !

Bizarrement, moi, ça me botte plus un grand F2 qu'un petit F3.

Alors en plus un petit jardin !
Je veut absolument un panier de basket dans la maison que j'aurais à 45 Piges ! (ouais ça fait cliché de film américain, mais je m'en tape !)

Docky a écrit:Bizarrement, moi, ça me botte plus un grand F2 qu'un petit F3.

Dans mon cas, je cherchais un F3, par souci de "voir loin dans le futur".

Et force est de constater que, dans mon budget, j'avais des trucs les plus classiques dans des immeubles type 1960. Habitation pure, rien d'original et voila.
Ensuite, j'ai voulu voir des trucs vraiment bien. Des vrais F3, spacieux, c'était hors budget.
Et après, j'avais des produits intermédiaires, sur lequel il fallait que je fasse des concessions pour arriver à formuler une offre qui m'aurait conduit à me saigner un peu.

Du coup, j'ai changé de tactique. Pourquoi me saigner pour un petit F3 alors que j'ai un budget nickel pour un grand F2 ? Celui-ci était mon premier F2 visité, ça a été le gros coup de coeur.
Je vais le payer sur moins de 15 ans là où un F3 m'aurait pris 20 ans minimum. Du coup, tout baisse : le taux, le nombre de mensualités, les intérêts... le coup total du crédit quoi.

A titre d'exemple, chez la BNP (où j'ai trouvé le taux pourri), pour un même montant financé (donc c'est pas réaliste, il faudrait comparer avec des mensualités égales, mais bon), sur 19 ans le coût total du crédit est de 45 000 €. Sur 14 ans, il descend à 30 000 €. Tout de même !

Ubu a écrit:Donc voila, offre faite ce matin et acceptée en milieu d'après-midi pour un F2.
Et oui, j'ai revu mes prétentions à la baisse de façon à avoir un premier investissement qui me coûte beaucoup moins.

50 m² à l'intérieur et... un jardin de 60 m² à l'extérieur. Je vois pas qu'est ce qui pourrait me faire rétracter sur ce coup la

t'as pas un petit doc sur ton acquisition ?

Sinon, on parlait des promesses notariées...

J'ai appelé le notaire de ma ville (chez qui on devrait se tourner, je suis encore hors agence), ça coûte 380 €.

200 € sont des provisions sur les frais de notaire finaux, les 180 € sont donc pour la promesse elle même qui a donc un coût. J'ai retenu 120 € de frais d'enregistrement, et 60 € d'honoraires.

Ubu a écrit:Bon, bah voila, de nouveau une offre faite !

Cette fois-ci, c'est carré, rien de "bâtard" :face:Par contre, si j'y ai pas droit, j'aurai des regrets.

Tu ne l'as visité qu'une fois ?

Oui, mais je dois y retourner de jour dans les prochains jours

(le week-end du 15 quoi   )

Ubu a écrit:Je vais le payer sur moins de 15 ans là où un F3 m'aurait pris 20 ans minimum. Du coup, tout baisse : le taux, le nombre de mensualités, les intérêts... le coup total du crédit quoi.

A titre d'exemple, chez la BNP (où j'ai trouvé le taux pourri), pour un même montant financé (donc c'est pas réaliste, il faudrait comparer avec des mensualités égales, mais bon), sur 19 ans le coût total du crédit est de 45 000 €. Sur 14 ans, il descend à 30 000 €. Tout de même !

Et ouais, c'est la stratégie que j'ai adopté... Pour gagner sur le coût du crédit, je suis resté locataire un peu plus longtemps, pour faire gonfler mon apport (et mon salaire par la même occasion)
Alors qu'il y a 4/5 ans, j'aurais dû emprunter sur 20 ans (=> 2029), là je m'en sors sur 12 ans (=> 2025) : je gagne 8 ans de crédit, et je suis (vraiment ) proprio 4 ans plus tôt

..

Achat ? Si oui, le pic est un gros pic

.

Cool Ice !!
Tu as trouvé sur quel Berg ? Euh...quel Bourg ?

Le dossier est lancé chez le courtier qui semble bien optimiste. Je serais a 30% d'endettement.On part sur une solution ou je ne touche pas a mon epargne , donc sans apport. Et j'ajusterai si besoin selon les mensualités qu'il m'aura. Je pars sur 25 ans avec un taux de 3,50.

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Nini a écrit:

Ubu a écrit:Je vais le payer sur moins de 15 ans là où un F3 m'aurait pris 20 ans minimum. Du coup, tout baisse : le taux, le nombre de mensualités, les intérêts... le coup total du crédit quoi.

A titre d'exemple, chez la BNP (où j'ai trouvé le taux pourri), pour un même montant financé (donc c'est pas réaliste, il faudrait comparer avec des mensualités égales, mais bon), sur 19 ans le coût total du crédit est de 45 000 €. Sur 14 ans, il descend à 30 000 €. Tout de même !

Et ouais, c'est la stratégie que j'ai adopté... Pour gagner sur le coût du crédit, je suis resté locataire un peu plus longtemps, pour faire gonfler mon apport (et mon salaire par la même occasion)
Alors qu'il y a 4/5 ans, j'aurais dû emprunter sur 20 ans (=> 2029), là je m'en sors sur 12 ans (=> 2025) : je gagne 8 ans de crédit, et je suis (vraiment ) proprio 4 ans plus tôt

Pour ma part si j'avais achetté en arrivant sur Grenoble, je m'en sortait pas a moins de 220 000€ pour un appart comparable a celui que j'ai eu a 182000€.
a l'époque (il y a 9 ans) on avait calculé qu'on en prenait pour 30 ans.
en 9 ans on a fabriqué pas mal d'apport ( le tiers du prix de l'acquisition), les taux ont bien baissé (ils étaient a 5.5 quand on est arrivé a Grenoble et on a emprunté a 2.95 9 ans plus tard), et on s'en est donc sorti avec un emprunt de 15 ans.
En gros on a gagné 6 ans sur la date de fin de remboursement.

oxythan a écrit:
En gros on a gagné 6 ans sur la date de fin de remboursement.

et les neuf ans de loyer, tu les mets où, dans ton raisonnement ?